事件:2022年4月24日，公司公布2021年度业绩营收同比增长18.2%，由于高价结算，利润率触底2021年，公司实现营业收入992.3亿元，同比增长18.2%截至报告期末，公司合同负债及预收账款为1，128.0亿元，为当期营业收入的1.3倍利润:受17—18年高地价和限价影响，房地产销售业务毛利率同比下降13.9pct至19.7%，带动公司整体毛利率同比下降11.7pct至21.4%2021年，公司实现净利润94.1亿元，同比下降9.5%母公司的净回报率为9.5%，同比下降2.9%，但与2021年第一季度相比上升3.4%此外，公司销售及管理费率由上年的7.6%提升至8.5%，净投资收益71.8亿元，同比增长87.9%全年销售逆势增长，灵活调整投资节奏，投销比45.7%2021年，公司实现全口径合同金额2861.7亿元，同比增长18.2%，签约面积1377万立方米，同比增长15.3%累计平均售价20819元/平，同比上涨2.5%在去年严峻的市场环境下，公司合理安排供应节奏，实现了全年销售量价齐升，超过主流房企平均水平伴随着2021年下半年市场基本面下滑，公司灵活调整投资节奏，对拿地持谨慎态度9—11月无新项目拿地，12月恢复拿地2021年，土地购置总额1309亿元，同比下降3.0%，土地面积1636万立方米，同比微跌1.3%，楼面均价8001元/平金额的投销比为45.7%，保持在较高水平，金额权益比率为40.0%，同比下降11.6个百分点一二线城市占新增土壤储量的65%目前公司总土地储备面积6398万立方米，股权比例45.7%多元业务快速发展，协同效应不断加强2021年，公司控股物业租金收入20.7亿元，运营中的商场出租率超过90%，年末成熟写字楼出租率超过95%，成熟长租公寓项目出租率稳定保持在94%以上金地服务全年营收52.8亿元，同比增长29.3%，累计签约面积3.3亿立方米，其中拓展面积占比71%2021年，新扩建面积将超过7000万立方米公司代建业务布局超过30个城市，管理项目近90个，累计政府公建面积超过400万平方米公司财务稳健，融资成本保持低位，有望平稳渡过周期公司坚持谨慎的财务策略2022年1月，公司发行ABS 7.89亿，票面利率4.24%2月，公司发行17亿元中奖票，利率3.58%截至2021年末，公司有息负债综合成本为4.56%，同比下降18bp，融资成本保持行业低位三条红线指标稳定在绿档，剔除预收账款资产负债率67.6%，净负债率为55.2%，现金与债务的比率是1.4投资建议:金地作为老牌龙头房企，最近几年来积极将投资重点放在一二线核心城市，财务稳健，融资成本不断降低有望在行业出清过程中建立优势，保证业绩稳定增长维持买入评级我们调整预测公司2022/2023/2024年总营收分别为1120.8，1257.3，1401.3亿元归属于净利润分别为102.04，109.33，118.14亿元，增长率为8.4%/7.1%/8.1%，EPS为2.26/2.42/2.62元/股，对应PE为6.1/5.7/5.2倍.风险:行业基本面超预期下行，土地，原材料，人工成本上行，疫情反复超预期

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