安置房政策真的能实现双赢吗。

近期多个城市发布了房票安置政策，而早在今年1月，四川宜宾就率先发布了房票政策此后，包括郑州，南京，宁波等二线城市和温州，宜兴，开封等三四线城市在内的20多个城市相继出台政策我们认为房票安置政策可以提振当地市场需求，加快库存去化，缓解政府短期资金压力，让搬迁居民享受更多补偿和优惠等

但在实际执行层面可能会有一些弊端这些弊端主要体现在被拆迁居民的权益保障和政府财政收入压力上

我们认为房票政策对市场，居民，政府，房企都有一定的好处。

对市场来说，可以提振需求，加快去库存1)从历史上看，房票政策取得了显著的去库存效果该住房政策于2014年在安徽铜陵和浙江诸暨首次使用之后，绍兴，金华，义乌，衢州，湖州等地都采取了房票安置的方式2016年，浙江宣布提前两年完成商品房去库存的目标任务截至2016年底，浙江省新建商品房去化周期为11.7个月，低于当年同期全国水平(18.9个月)2)本轮出台房票政策的城市普遍库存去化压力较大比如郑州，今年5月，商品房成交面积73万平方米，环比下降28%，同比下降68%去污期23.2个月，比去年同期上升1.6个月因此，此轮房票政策符合一城一策，有望增加部分新增需求，促进库存去化压力较大城市的成交量提升

对于动迁居民:1)首先，补偿力度更大房屋面值一般高于货币补偿，如江阴，房屋面值由货币补偿房票和优惠房票组成(货币补偿房票=被征收房屋货币补偿金额+被征收房屋评估总价×5%，折扣房票=购买面积×土地收储中心与房企协商的折扣底价× 5%)2)其次，居民买房可以享受现金，税收减免，最低利率等优惠比如郑州规定采取房票安置方式的，安置居民可以获得8%的安置补偿权奖励和3个月的现金过渡费丽水执行购房时补贴总房款的0.8%，商业贷款执行全市最低利率的原则3)第三，用房票买房可以享受更优惠的价格绍兴明确房企可以在原有折扣基础上让利3%—5%，信阳，许昌等建立房屋超市，价格透明，有额外的优惠幅度4)第四，购买价格大多不低于房票金额的85%，房票余额可以退还5)第五，部分城市对被拆迁居民提供临时安置补贴比如郑州，除了居民补偿权益的8%奖励，还提供3个月的现金过渡费捷投对选择期房的居民给予一次性24个月的临时安置补助，对选择现房的居民给予一次性12个月的临时安置补助6)房票买房不计入限购套数郑州规定，被征收人使用房票购买的商品住房不计入购房限购套数

对政府:1)缓解地方政府短期财政压力货币化需要一次性支付大量安置居民的安置补偿款房票安置模式下，一方面居民先买房后相对分散，另一方面，居民持房票购房后，政府会按照规定的结算节奏与开发企业进行资金结算因此，与货币安置相比，房票安置可以在短时间内减轻地方政府集中支付的财政压力2)销售回暖后，土地市场热度也可能回暖，政府卖地情况可能会有所改善

对于房企:1)增强现有项目潜在需求，缓解去化压力政府可以通过房票对房企进行精准输血如福建省邵武市群众可购买市辖区23家房地产企业新建商品房和全部国有资产房屋用于安置，帮助房企提高现有项目中的去化率2)明确结算节奏，促进资金回笼多数城市明确了结算节奏，大多在商品房买卖合同生效并完成备案之日起2个月内支付房票金额的60%，在房屋所有权首次登记完成后1个月内再支付30%，其余部分在房屋交付被征收人后3个月内支付此外，部分城市选择现房的，可在商品房买卖合同生效后1—2个月内分配90%—100%的总金额

从理论上讲，住房政策确实对许多方面有积极作用，但在实际执行中可能会有一些弊端。

对于拆迁户:部分城市房票政策限制严格，拆迁户权益难以保障目前房票政策的有效期大多在12个月以内逾期未使用的，视为放弃房票安置，按货币补偿重新安置，不再享受相应的政策奖励

我们认为房票配售应该是一种选择，而不是一种限制要充分发挥房票的积极作用，合理引导居民选择房票，避免购买时限过短，购买条件苛刻对于房企来说，需要及时拿到房票的结算资金，帮助其实现项目和企业的良性运行

从市场表现来看，今日申万地产板块上涨1.07%，相对沪深300收益率为1.67%，恒生地产板块上涨1.66%，相对恒生指数收益率1.89%申万地产板块，央企，地方国企，民企均价分别为1.01%，0.29%，1.38%在a股市场走弱的背景下，地产股逆市走强，港股房地产和地产板块也大幅上涨

上周五晚间，中国经常再次提及房地产，总体态度温和中国房地产业协会也将于7月26—27日举办房地产救市项目与金融机构对接会，一定程度上为市场注入了信心

从个股表现来看，今日a股主流房企均价2.44%，前三名为阳光城，金地，保利发展，涨幅分别为9.84%，3.55%，3.01%与此同时，今天上午，保利发展宣布获得有利融资上周五成功发行20亿元公司债，最低票面利率2.89%今日主流地产股均价3.50%，前三名为旭辉控股集团，龙湖集团，碧桂园，涨幅分别为10.26%，6.77%，4.46%前期被错杀的优质民企也逐渐修复上周五，旭辉控股集团被控股股东增持50万股，起到了提振信心的作用

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