连涨四日，首批REITs全部实现溢价！最高超过40%，平均上涨24%

21世纪经济报道记者 叶麦穗 广州报道随着平安广州广河REIT连续四个交易日收红，首批REITs已经全部实现溢价，其中红土盐田港REIT的溢价幅度最高已经超过40%。

近期债市波动剧烈，类固收产品REITs成为资金的新目标，成立刚刚不到5个月时间的公募REITs全线稳步上涨，上市以来平均涨幅达到24.1%。

第二批REITs已在路上

今年6月21日，首批REITs产品上市之后， 走出一个V字型走势，上市首日集体造好，随后出现大幅度的回调，且成交量急剧下滑，随后再度上扬，截至目前首批9只REITs全部实现溢价。

对REITs上市以来出现上述表现的原因，中金公司判断可能是因为三个原因:首先，8月17日之前的阴跌以及成交低迷可能由于国内REITs还在试点初期，机构投资者对该产品特性仍不熟悉，不少处于观望阶段，同时部分机构的REITs交易系统仍处于搭建阶段，从而造成买卖盘力量不足；此外，公募基金作为海外持有REITs的主力，目前参与REITs仍受到一定限制，也是前期成交低迷的一方面原因。8月18日之后的上涨以及成交活跃可能在于，部分机构REITs交易系统已搭建完毕，逐步进入到REITs的配置流程；同时，国内股债市场在该段时间均出现一定调整，作为替代型配置资产的REITs在经历了前期估值下杀后，配置价值凸显，相比股债资产可能更具吸引力；最后，在第二批REITs即将上市之际，投资者对REITs市场的关注度有所上升，可能也是REITs近期表现良好的推动因素。

由于表现良好，第二批公募REITs遭到市场疯抢。11月29日，第二批两只公募REITs正式面向公众投资者发售。原定于11月29日和11月30日两日的募集期，第一天的募集规模就已经超过上限。建信基金和华夏基金于11月30日发布公告称，将提前结束募集，并将对11月29日的公众投资者认购进行比例配售。其中建信中关村REIT获得超过100亿元资金认购，华夏越秀高速REIT获超70亿元认购。此前，在机构投资者认购阶段，火爆局面就已经初见端倪。相比首批产品平均8倍、最高15.31倍的认购倍数来说，第二批两只公募REITs认购倍数分别为44倍和56倍。

多只REITs实现分红

不过在REITs大涨的同时，投资人也不要被上涨冲昏头脑。目前首批上市的9只REITs全部溢价，其中溢价率超过20%的REITs有5只。红土盐田港REIT的收盘价为3.28元，净资产是2.3元，溢价42.6%；富国首创水务REIT溢价37.8%；中航首钢绿能REIT现价比净资产高30.12%；中金普洛斯REIT，其最新收盘价为5.021元，净资产则是3.89元，相对溢价29.1%；此外华安张江光大REIT溢价也超过20%。

浙商沪杭甬REIT溢价15.7%，博时蛇口产业园REIT溢价17.3%；东吴苏园产业REIT的溢价幅度18.1%。平安广州广河REIT目前溢价率最低，仅为2.6%，此前长期处于折价状态，不过近期“知耻后勇”，连续收出四根阳线，今日涨1.48%，收报13.36元。

一位业内人士认为，近期REITs二级市场大涨，一是对前期的估值修复，第二则是第二批REITs即将上市，现有REITs出现“迎新”行情，但是目前由于溢价较高，投资人还是应该谨慎参与。通常来说，REITs预期收益率在年化4%-5%之间， 大幅上涨，大幅溢价显然是不合理的。特别是一些基础建设项目，债权属性更强，更不具备炒作和投机空间。

广发证券固收首席分析师刘郁表示，从长期来看，REITs收益相对稳定且具备高分红特征，炒作空间有限。相比不动产类REITs，收益权类REITs的债性更强，价格弹性可能较小。在上市后，经过一段时间的涨跌和换手，具有长期配置需求的投资者的占比可能上升，此后REITs换手率将下降至较低水平。

除了价格下跌带来的亏损外，其底层资产收益也将影响分红。今年10月底，首批公募REITs披露了三季报。其中，华安张江光大REIT的项目三季度亏损570.8万元，可供分配金额也仅为2218万元。业内人士建议，对于市场价格波动相对低的基础设施类项目而言，配置属性强于交易属性，投资者应采取长期配置的方式分享基础设施项目发展红利。

目前首批公募REITs中已有3只产品公告首次分红，其中，博时招商蛇口产业园REIT截至9月30日可供分配金额为人民币2743.30万元，分红比例为90%，分红方案为每10份基金份额分红0.2740元。 从分红情况来看，特许经营权项目现金分派率明显高于产权类项目。据了解，特许经营权一般指高速公路、垃圾污水处理等资产类型。

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